本周我们有请到了嵩山论市的专家。专家曾深入地产项目一线，熟悉具体施工中的资金和法律问题，他将为您解读总包施工模式下，房企与总包的合作纠纷有哪些。
最近随着地产行业基本面的下行，行业里拖欠施工方款项、拖欠农民工工资的现象逐渐增多。而很多房企在解释问题的时候，往往把责任归结于“与总包出现纠纷，系总包拖欠款项”。专家您能否为我们解释一下这种施工模式？解释一下开发商和总包的关系？
一般来讲，房地产公司并不自己承担项目开发，而会寻找总承包方，由一个施工企业(或联合企业，或企业集团)包揽一个单位工程(或工程项目，或建设项目)的建安施工任务。一般来讲，项目签约后，由担任总包的企业分别与几个或者几十个分包企业签订分包合同。但总包对房企直接负责，分包对总包负责。而房企与分包之间不直接发生任何关系。
通过总包-分包的模式，一个地产项目的开发，被迅速拆分、分发，迅速起到了外包效率最大化的功效。同时，房企和总包方，往往会在施工之外，产生很多资金关系，比如通过总包方垫资来缓解资金问题，通过商票来向总包方支付。
那我们从资金问题开始讨论。听说之前几年，很多总包方可以参与到房企的融资中，不仅仅通过垫资的方式，甚至还可以帮助房企完成前端融资？
由于房地产行业资金杠杆属性比较重，地产商一定是在各个环节寻找融资的便利。作为参与房企整个施工的总包方，自然也是房企寻找杠杆的重要渠道。一般来说，很多强势地产公司的优质项目，是有许多总包方来竞争的。既然是竞争项目，总包方就需要提供便利。比如房企在通过信托等手段完成前融时，总包方可以帮助贴息。比如一家房企前融成本是15%一年，总包方很有可能承担其中的3%。
由于银行限制地产公司拿流动资金贷款，总包方在地产融资中的作用就愈发凸显。经常有总包方通过自身的银行授信，然后通过信托、小贷公司等通道，变相将钱拆借 给开发商，从而绕过监管对于地产行业融资的限制。
另外，总包方经常出现对地产公司的垫资，比如帮助房企垫付给分包方的施工款，甚至通过认购专项基金、集合资金信托计划等形式，协助房企完成前端融资，为房企提供土地款。
原来总包方可以做这么多事！根据您的总结，总包方可以保住房企贴息、垫付，甚至使用自身授信支持房企、助力房企前融，还可以接受商票支付，帮助房企做供应链融资。那为什么最近出现了很多房企与总包的纠纷呢？
刚才我讲的模式，主要是2013-2019年，地产融资活跃的期间会比较多出现。哪怕其中经历了几波地产销售、开工的周期，但是地产融资从开发贷到信托到公司债，一棒棒在接力，行业的杠杆始终在推高。在这样的杠杆滚续背景下，总包方当然愿意跟地产公司深度绑定，特别是在资金上有深度合作。
而2019年开始的23号文，2020年的资金信托新规征求意见稿，2020年的三道红线以及贷款集中度管理，完全改变了行业属性。传统的类金融加杠杆模式难以存续，原本灵活的信托工具也受到了巨大的限制，原本不受额度限制的债券也纷纷开始借新还旧。在这种背景下，总包方原本保住房企资金过桥，现在就变成了填坑。过桥和填坑之间，就会出现巨大问题。
那当前的环境下，是不是总包方的生存环境也很恶劣？
总包方的财务压力大，其资产中应收类款项占比大，应收给房企的拆借款项存在回收风险。而且总包方也会存在大量的应收票据，大多数为应收单一客户的商业承兑汇票。随着房地产行业基本面的恶化，总包方应收的商票，存在不小的折价风险。
同时，总包方本身现金流情况也比较恶劣，尤其是在整体信用环境收缩的背景下，总包方的短期偿债压力过大。再加上因为房地产不景气带来的诸多建筑施工合同纠纷。总包方也不是那个能支援开发商，帮助垫付的好伙伴。
再加上今年某大房地产商频频出现支付问题，行业里又新增了华夏幸福、蓝光发展等违约房企，很多总包方对地产公司的集中度都较高，就很容易一次性受到打击。
我发现，近期房企和总包的纠纷，经常会体现在农民工工资上，各地也出现了很多农民工讨薪的报道。随着春节的临近，农民工工资问题不能得到妥善解决，房企可不是一句“系总包方拖欠”就可以说清楚的。
你说得很对。在今年7月，人力资源社会保障部、发改委等十部委就联合出了《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》。首先，涉及到总包的工程，总包方要设立专项用于支付农民工工资的专用存款账户。在施工过程中，推行总包单位代发制度。总包单位应根据分包单位提交的付款委托和编制的农民工工资发放表并经农民工签字确认后，通过农民工工资专用账户直接将工资支付到农民工本人的银行账户。
而建设工程承包企业拖欠农民工工资的，由业主或总包方需要先行垫付农民工被拖欠的工资，先行垫付的工资数额以未结清的工程款为限。
整体上看，总包对农民工工资支付的责任最重。如果总包方出现问题，确实对保交付、保农民工合法工资，是有巨大的影响。房企要积极履行义务，及时支付工程款。
我们发现，最近很多房企实际已经无力支付工程款，甚至很多时候以房抵工程款。您预判未来整个房地产项目施工领域，资金情况会有所好转吗？
由于施工涉及到交房、涉及到农民工工资，是当前政府最最重视的两个环节。工抵房的出现，也说明了许多房企真正遇到了资金的大问题。由于开发商跟总包的结算，往往是一个季度一次。但随着销售下行，很多项目的结转周期都延长到半年。这个时候很多房企愿意以房抵工程款。但是往往房屋解除抵押才可以预售，而产权仍然在开发商手中，所以总包方选择接受工抵房，仍然在变现上存在很大不确定性。
另外，在当前的环境背景下，由于开发商到总包方都缺钱，所以经常出现了总包方单方停工或者拖延施工进度，或者由于合同纠纷，项目迟迟不竣工报备，最终伤害买房者利益。在我看来，未来因为房企和总包方资金纠纷，特别是2019年之前的垫资、融资纠纷也会逐渐爆出来，政府保交房仍然任重道远。因此，很多地区仍然在加紧预售资金监管，而个别地区，比如成都，开始降低预售资金监管要求，也是针对企业的信用资质分档实施。
那面对总包和开发商的纠纷，以及潜在的交付和农民工工资问题，您觉得破局的点在哪里？
在我看来，破局的点就是两个方面，施工资金和项目回款。对于施工资金方面，很多银行近期开始对外宣称加大对房企开发贷的支持，就是保证有足够资金给到总包方，以免出现拖欠分包款项、拖欠农民工工资等问题。另外，回款方面，各家房地产公司在积极促销的同时，也不断沟通银行，加快在途按揭的落地。由于房企和总包随时可能爆发的纠纷，预售资金还是要严格监管，优先支付工程款项，即使支取也是要用于支付农民工工资。
通过我们梳理总包、开发商之间的关系，我们就更加能理解，为什么地产融资的有限利好，局限于开发贷发放，局限于在途按揭落地，却不敢轻易放松预售资金监管。毕竟，在存量的地产公司债务压力面前，保交房、保农民工工资支付的民生意义，更为重大。年关将至，不知辛苦了一年的施工人，能否拿到如数的工资，快快乐乐回家过年。
感谢专家深入又简明的分析。总包和房企的关系，真是一言难尽，好的时候像兄弟，垫资前融贴息。而行业不景气的时候，停工、拖欠工资，各种纠纷让双方都很苦恼。理解了总包和房企的关系，我们也就能理解当前调控政策的逻辑。
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