佳兆业集团：债务冰山到底有多大？

地产“不死鸟”这次能否成功渡劫，也是行业的一个风向标。

受流动性风险影响，11月份佳兆业的销售额呈现断崖式下滑。据克而瑞数据显示，全口径销售额仅10亿元，权益销售8亿元，较10月份的全口径销售81亿元环比下滑了87%。由此可见，佳兆业（01638.HK）销售端的恶化或将进一步加剧内部的财务风险。

就在12月2日，市场上流传出两个消息。据界面新闻披露，佳兆业集团的境内主体公司佳兆业集团（深圳）有限公司发生法人代表变更，从佳兆业集团执行董事、首席营运官、联席总裁李海鸣变更为黄木开。而黄木开据信为佳兆业人力业务经理。

二是界面新闻报道称，佳兆业于2021年12月7日到期的4亿美元债的交换要约方案，未获得95%以上的持有人同意，方案未能通过。这意味着佳兆业很可能无法按时偿还这笔债务，后续需进行债务重组。 

目前佳兆业旗下已有多家子公司被法院列为了被执行人，亦有子公司的股权被司法冻结，或被法院财产保全等，背后都是银行、资管公司、担保公司等债权人，而民间资金的债权人索偿金额更是高达近17亿。

这一系列司法动作的影响，将会给佳兆业再融资造成更大困难，后续外部的金融补血恐怕会陷入绝境。

之所以会发生类似的“偿债挤兑”，还是在于佳兆业集团长期以来的债务不透明，隐匿了太多的表外负债或担保，引发此次佳兆业风险的锦恒财富127亿元理财产品担保就是典型的事件。

不得不说，出来混迟早要还的。

一号君此文则剖析一下佳兆业的债务冰山到底有多大，也好给佳兆业的债权人指一个方向。另一方面，也希望能督促佳兆业能以更坦诚、更透明的姿态，与投资者、债权人进行沟通。

毕竟，公开透明，是取得信任的基础。而危机，往往就是隐匿引起的。

从佳兆业11月24日的对锦恒财富理财产品的兑付方案公告中，隐约能够看到佳兆业的问题还不仅于目前已暴露的风险。

该公告称“截至本公告日期，该集团若干成员公司未履行其融资协议项下的偿还责任，包括银行贷款及若干其他借款。公司正评估集团的偿还责任，以制定兼顾其所有持份者利益的总体方案，解决集团面临的流动性问题。”

这意味着，佳兆业旗下成员公司的债务违约正纷至沓来，甚至还包含了银行贷款，可见佳兆业集团的债务“违约冰山”正在逐步浮现。

而对这些成员公司的债务违约风险，佳兆业集团此前不会没有预见，“公司目前还在评估集团责任”，却并未披露具体数据，确实有点让人担忧。

A股房企，集团对子公司或参股公司的融资担保要发公告，还要公布担保金额与公司净资产的比值，港股上市公司则没有这方面的信披要求，因此佳兆业集团对旗下子公司或参股公司累计做了多少连带责任的担保，恐怕佳兆业自己也未做统计。

据佳兆业半年报披露的财务担保数据，佳兆业集团仅就国内银行向其客户提供按揭融资有关的担保的或然负债约人民币329.96亿元，为合联营公司银行贷款约人民币49.3亿元提供担保。但为子公司提供了多少担保仍未披露。

同期，佳兆业集团的归母净资产仅为368.8亿元。

此外，可资参考的是，据企业预警通披露的数据，佳兆业截至今年上半年，获取的银行授信累计2030亿元，目前仅使用了285亿元，银行授信额度使用比例偏低，其原因恐怕还在于公司在资本市场的信用问题造成的。

应该说，从银行端口来看，佳兆业集团的风险或许早有苗头。

那么除了银行贷款，包括担保之外，其他渠道或形式的融资违约风险呢，比如信托融资、私募、地产基金，抵押的应收账款融资等等。

据佳兆业半年报披露，截至今年6月30日，佳兆业本集团的总借款约为人民币1237.8亿元，其中250.2亿元需于明年６月30日前偿还，另有283.2亿元需于2023年６月30日前偿还。

财报中披露的借款情况，还仅仅是佳兆业集团表内的，表外的呢？

比如这次暴露的由佳兆业担保的锦恒财富理财产品就高达127亿元。这些金额既没有在佳兆业集团财报公布的担保内，也没有出现在佳兆业的借款余额内。

这样的雷，佳兆业集团还隐藏了多少，目前仍一无所知。

佳兆业集团的非银融资中，信托融资占了很大一部分。

2020年至今，据用益信托网不完全统计，仅信托产品名字中带“佳兆业”的就有24只之多，累计融资金额约50亿元，融资期限普遍在12个月。

其中，今年１至８月就发了10笔信托融资，累计约22亿元，去年发行至今年12月到期的约有10.5亿元。

一号君对其中的12个信托融资计划做了统计梳理，发现除了融资期限普遍较短，集中在12个月之外，信托计划的风控措施，基本上加上了佳兆业集团或者佳兆业集团（深圳）公司连带保证担保，以及项目土地或股权的质押。

（根据用益信托网数据统计整理）

理论上，这些信托融资的担保风险都应纳入上市公司佳兆业集团，且在年报、半年报中予以公告的，但实际上并未在财报中体现。

更让一号君感兴趣的是，这其中有多笔融资涉及表外负债。

除了信托融资，佳兆业集团还频繁开展应收账款融资等业务。

据企业预警通的数据显示，仅去年以来佳兆业集团就开展了36笔应收账款质押融资。

在去年的应收账款融资中，同样也出现了表外的操作身影。

一号君查询发现，去年多笔融资主体，如三河佳圆商贸有限公司、云南佳鸿房地产开发有限公司等都不在佳兆业2020年报的附属公司或合联营公司内。

其中，三河佳圆商贸有限公司却是佳兆业100％的控股公司，仅去年一笔应收账款融资就高达8亿元，今年又做了一笔2亿的。

如此大体量的表外融资与负债，佳兆业集团到底还有多少，至今也未见有清晰披露。

更值得玩味的是，今年9、10月份佳兆业集团深圳有限公司、佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司及佳兆业正汉置业(深圳)有限公司将持有对“深圳市佳旺基房地产开发有限公司”累计24.87亿元的应收账款，向自然人林明安做了质押融资，借款10亿元。

而这笔融资中的债务人深圳市佳旺基房地产开发有限公司，与债权人佳兆业深圳等一样，都属于佳兆业旗下的全资子公司。换言之，左手对右手的应收款，却向第三方融了10个亿。

如今整个佳兆业集团体系都陷入了流动性困境，这笔应收款融资如何能收回，或许是一个问号。

就在11月16日，该债权人林明安已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求偿还该笔融资了。