房企的钱去哪了？

这几天去了趟香港，把自己和家人的保险配置重新做了番调整，所以没更新。

原本预计要一周才能办完的事，结果一天就做完，因为保司的经纪人都将工作做了前置，提前做了安排。有些东西的差距，是真的大，无论是产品还是服务，无论是专业素养还是职业道德。

一切尽意，百事从欢。提前办完事，已经打交道多年的我们，坐着聊起了房企暴雷的事。

NO. 1｜壹

大多数人都很好奇，房企的钱去哪了？

第一个嘛，自然是继续循环到土地储备里。过去几年，以恒大、碧桂园为代表的“三高”房企，不断跑马圈地，扩充土地储备。这些需要天量的资金流入，这也是高杠杆和高负债的由来。

很多人不懂，只顾着骂房企，房企是该骂，但它并不是最大的受益者。高房价的最大受益者，并不是炒房客和开发商。也有可能是没人敢骂老爷，骂名只能由炒房客和开发商承担了。

大量的土储，原本在外部的市场环境好和内部的房企高周转模式打法下，会比较快被消耗。房企的土地储备用较快的时间盖成房子，销售回款，对资金的占用也会较快被释放出来。

土地拍卖到房子销售出去的环节，其实也是债务转移的过程：

土地卖出去，政府获得土地款，可以拿去还债务或搞基建配套；开发商拿了地，盖成房子，通过银行按揭，把房子转移给客户，开发商收获资金和业绩，银行收获20-30年的按揭利息；客户收获房子和20-30年的房贷。

债务通过土地变房，转移到了基层消费者手中。谁是最大的受益者，不言自明。

第二嘛，是公司日常运作成本消耗。这个运作成本，包括人员成本、融资成本、各种“爸爸”关系维护、物资采购等。

例如人员成本这项，有很多明面上看不见的隐形成本，简单像五险一金这类基础配置，就导致企业的用人成本，比明面上看起来的要高得多，一般高50%左右都算少的。

再比如融资成本，房地产是资金密集型行业，对资金的需求量很大，从资本市场上融资的成本不低，尤其是海外和“影子”银行信托，成本更是居高不下。

融资成本较低的银行，融资不好拿。翻翻银行的财报，没有脑子就拿百分之50的利润，凭借的是什么？是垄断，是息差。国际上存贷息差是1个百分点，我们是2个。

风险很低的存贷利息差，就是躺赚，放条狗都能干。小微企业需要钱？得把自己的住房做个抵押，才能把借钱出来周转。

房企也一样，需要抵押物，一般是项目或股权，融资成本不低。

NO. 2｜贰

第三，是股东分红分到控股股东等口袋里。

恒大在2016-2020年，虚增利润，将利润调高，然后进行分红，大股东的许家印家族，分红到手超500亿元。恒大的核心财务团队，提篮桥级别的；

碧桂园的杨国强家族，分红虽然赶不上许家印家族，但也达到了420亿元，最后更是连股权这一点残羹剩饭都要狠狠吃上一口。

分红并不是控股股东唯一拿到手的钱，重要的在后面。

第四，是收购所谓的资产，将资金“挥霍”出去，中间有没有阴阳合同把一部分钱撸到自己口袋，只有自己知道。

以前写过，一家闽系房企收购六朝古都一没人要的项目，原本的底价是20多亿元，最后搞到近50亿元收购。

合同签了两份，最后溢价的资金，和其它影子公司/阴阳合同搞到的钱，通过收购保险公司的方式成功出境，百亿元的资金顺利跑到了香港。这类“买买买”的操作挺多的，不胜枚举。

第五，是房企经常会在上市平台周边搞一圈自己的马甲/影子公司做供应商，将上市平台的资产/资金掏出去。

泰禾的第一大供应商中城建设，就被市场质疑是泰禾自身的马甲，因为它的“含泰”太高了，业务非常精准，专门承揽泰禾旗下的项目，恒大和碧桂园等百强上市房企也很多这类马甲。

上市平台的钱，属于全体股东，但马甲/影子公司基本上属于控股股东个人100%持有，收益归控股股东个人所有。可以高价从上市平台把业务揽下来，资金也就从上市平台转移到马甲公司了。完美实现资金从集体到个人的转移。

这种马甲，一搞就是十几亿、上百亿的生意，而且马甲往往是几百家配合着打，仅泰禾这体量的上市平台，被挖出来的影子公司，就高达200多家。

老板捞着丰厚的钱，结果要求员工要与公司共患难，这种有点搞笑：

就像3%的全球富豪消耗了65%的资源，却呼吁97%的普通人节约资源。普通人节约了20年的水，都没有富豪们一次高尔夫草坪保养用的水多。

这叫富贵不能共享，困难却要平摊。是不是感觉很熟悉？

NO. 3｜叁

第六，是公司高管和老板享受挥霍掉。这种不需要多举例了吧，富豪们的生活，基层很难有机会窥探。

恒大的高管们出行接待标准和服务事项稍稍流漏，就引得大众惊叹。但这种都是小打小闹。你看看那些海外的顶级豪宅、豪华私人飞机、游艇、玩女艺人等等，哪样不需要钱？

第七，小部分被中高管贪腐。这部分，往往是基层员工感受最明显的，因为离他们最近，其他的那些，更多是财务层面的手段和技巧，离普通基层员工太远，他们感受不到。

房企的反腐，很多都是抓了人，吐出部分所得，然后放人。挺没意思的。

企业老板想要在“有业绩”和“玩权术”之间保持平衡，最好的精髓其实是任用管理层，用人。用贪，反贪。要叫有野心有欲望的人为老板卖命，就必须给他好处，而老板给的钱又填不满他的野心，那就只能给他权，让他用权生钱。

这些人得到的好处，是因为老板给的权，只要他贪了，老板就有把柄在手，他诚惶诚恐，担心老板治他的罪，越担心就越忠诚，所以他为了保住自己和好处，就必须维护老板的权利，老板自然就得到了拥护。

而企业反贪嘛，可以用反贪的名义剔除不听话、野心太膨胀的管理层，保留听话的管理层，这样既可以收获贪腐人员口袋里的资金，为我所用；又可以让基层员工泄愤，收获员工的好评（称赞老板英明），名利双收。

这里，可大可小，看个人领悟，话就说到这。

第八，是上缴的各类税赋。各大房企缴纳的税赋不低，恒大2016年以3733亿元的销售额登顶宇宙第一房企，总营收2114亿元，利润总额368亿元，净利润176亿元，扣除所得税192亿元；

当然，恒大的税一般都比较高，这是因为恒大为了提前确认收入，一般会比同类房企多缴约3成的税。

同样是2016年，宇宙第二房企万科，销售额和恒大相差不到一百亿元，万科总营收2405亿元，利润总额392亿元，净利润283亿元，扣除所得税109亿元。

就写这么多吧，年纪越大，越觉得讲真话、试图叫醒别人等于犯罪，我又憋不住时不时想讲，话多自然会有人想来捂嘴，也挺难的。

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今天中元节，缅怀逝去的，珍惜健在的。小时候怕鬼，长大了才知道，我害怕的鬼，正是别人朝思暮想的人。

“一样是明月，一样是隔山灯火，满天的星，只有人不见，梦似的挂起”。