今年2月份，一家房企董事长给公司高管们开会，会上提出一个问题：
假如有一天出现极端情况，银行对公司关门，公司销售额降一半，我们还能不能发出工资？还能不能还得起债？
高管研究了很久，给出的答案是：不能。
这是一次假设条件下的压力测试，答案让人颓丧。这家以稳健著称的民营房企，在行业疾风暴雨面前，也没有任何招架能力。
最近几个月，那位董事长当初的几个假设，竟然成了现实。金融机构对房企的态度，从当初的小甜甜，变成了现在的牛夫人。购房者的买房信仰，也开始动摇了。
这些变化，已经开始反映在财报里，反映在爆雷名单里。
有机构统计，目前已经发布三季度财报的127家A股房企中，有43家出现营业收入同比下滑，59家出现归母净利润下降。
子姨看了看一家已经爆雷房企的三季报，资产负债表中，他们的总资产，减少了12%；利润表中的归母净利润，下降了351%；现金流量表中的现金及现金等价物余额，下降了71%。
去金融化开启后，报表的拐点已经出现，郁亮把这种现象总结为：
缩表。
2015年底和整个2016年，房地产行业的关键词就是地王。有些房企的销售额，甚至覆盖不了拿地资金。当时，我们甚至不觉得这是多大的问题。
对开发商来说，那几年，是杠杆的胜利，也是资产负债表的胜利：存货在增加，预收账款增加，有息负债也在增加。资产负债表迅速变胖了，一匹匹千亿黑马冲了上来。
融创的孙宏斌，用自己娴熟的演讲能力，为类似的行为提供了解释。他说，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。
把老孙的话翻译一下就是：
想要一夜暴富，就去借钱。
2018年，一家房企在进入行业前十名后，喊出了两千亿的销售目标，并打算开启新一轮的全国性扩张。当时子姨向他们提了一个担忧，指出公司的经营性现金流常年为负值。一个高管回答，他们可以相对容易地筹集资金。
在很多房企的现金流量表中，筹资活动带来的现金，远远大于经营活动带来的现金，是他们能够扩张下去的法宝。
等到融资的闸门关闭时，这家房企发现，上千亿的销售额，赚在他们手里的现金，也没有多少。他们2018年的销售回款率是：
46.2%。
金融红利带来的风险就是，房企们大多忘记了一点，他们的真正命门，是现金流。银行对开发商关门时，就是房企的生死之刻。
那个通过加杠杆就能一夜暴富的时代，再也回不去了。不管是公司，还是个人，都要尝试去接受一个事实，降杠杆是未来很长时间要发生是事情。尽管这个过程异常痛苦。
对公司来说，这时候能救命的，就是销售回款了。
民营房企中龙湖，除了融资成本堪比国企，他们的回款率，也一直维持在90%以上。
前段时间，世茂的债券突然下跌，投资人着急忙慌地问许世坛，如果出现极端情况，公司能否有能力偿还债务。许世坛的回答是，他们的销售回款已经超过2000亿。
前三季度销售回款回款率名列前茅的还有金科。他们回款1436亿元，回款率是98%。过去的三个季度里，他们把有息负债压降了一百多亿，现在一年内到期有息负债，降到了204亿元，但他们的货币资金余额有301亿元。
和大部分房企一样，金科的投资活动和筹资活动产生的现金流量净额，都是负值。但他们前三季度的经营性现金流净额，甚至高于万科。
这意味着，他们手里的现金，不是融资，也不是卖资产，而是把存货变成了流动性。
这些流动性，让他们在未来一段时间，可以相对安全地活着。
房企的钱，要么来自融资，要么来自客户。当借不到钱的时候，开发商能依靠的，就是客户。
恒大危机出现后，央行领导对这一事件的总结是，恒大集团管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终暴发风险。
今天发生的很多事，都是在为自己的过去还债。很难有什么方法，可以让人在接下来的时间，一定能避免陷于危难，如果有，或许可以借用郁亮的一句话：
尊重常识。
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