地产众生相：穷

在地产寒冬里，“钱紧”成为一种通病，在这里约等同于：穷。

房企钱紧，几家困顿，几家暴雷；楼市下行，土拍频频流拍，地方财政压力也大；地产从业者收入锐减，不被裁员已是幸事；

法院创新模式，开启直播试睡，力证”凶宅不凶“，围观群众大把，市场冷淡期，最终还是流拍......

NO. 1｜壹

11月10日晚，财联社消息，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

以上这些举措，可以用两个词来概括：一是”纠偏“金融政策，二是给各方“信心”。将这些事情串联起来看，说明市场已经非常饥渴，特别需要这种“信心”。

房住不炒的基调和大趋势并没有改变，目前出台的任何放松或缩紧的政策，都是为了维稳，防止暴涨暴跌。

至于中介和自媒体们的狂欢，其实没必要高潮得那么快，利空尚未出尽。

NO. 2｜贰

有人会说，房企赚得盆满钵满，干嘛要救？

表面看是在救房企，其实是在维稳市场。房企又是如何混到了要被“救”这一步的？

今年下旬，市场快速冰冻，房企们借的钱太多，在偿债高峰期，以高杠杆面对行业最慢的流动性，这对于高周转的房企来说，是致命的。

近年来，房企的净利率快速突破8%，只不过这个突破方向，是向下。一路下滑到滨江口中的争取做到“1%-2%净利率”。

这个2%的净利率，表面看起来已经很低了，比很多实业还低。但由于房地产的金融属性，2%的净利率，其实可以操作出比实业更高的利润：

2%的净利率计算基数是针对项目货值，不是针对房企的自有资金。项目货值，房企在拿地时就已经测算完毕，一个项目的利润额在拿地时，就已经测算好。

利润额在已经基本固定的情况下，能将利益最大化的方式，就是用最少的出资和最快的时间赚到这个利润额。也就是高杠杆+高周转。

土地款找前融机构配资，土地找银行做开发贷.....最快时间开工、开盘、预售，并在短的时间内回款，最快速的回笼房企自有资金。

理想的状态下，按2%净利率及前融、开发贷等配资方式全投入来算，房企掏1.33亿元自有资金，投资一个10亿货值的项目，用半年时间赚到2000万，一年就是4000万。

同上，如果按房企去年平均6.67%的净利率来算，那一年就是1.334亿元。

现在的问题是，市场冰封，高周转环节持续不下去了，而高杠杆仍在持续。所以一些房企陆续暴雷，一点也不奇怪。

NO. 3｜叁